宅地若しくは建物（建物の一部を含む。以下同じ。）の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買・交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為を業として行なうものをいう(宅地建物取引業法2条2号)。
したがって、自ら貸し主として賃貸ビル・賃貸マンション・アパート・土地・駐車場等を不特定多数の者に反復継続的に貸す行為は、宅地建物取引業に該当しない。
業として行うとは、宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方によれば、宅地建物の取引を社会通念上事業の遂行とみることができる程度に行う状態を指すものであり、その判断は次の事項を参考に諸要因を勘案して総合的に行われるものとされている。
#取引の対象者 広く一般の者を対象に取引を行おうとするものは事業性が高く、取引の当事者に特定の関係が認められるものは事業性が低い。（注）特定の関係とは、親族間、隣接する土地所有者等の代替が容易でないものが該当する。
#取引の目的 利益を目的とするものは事業性が高く、特定の資金需要の充足を目的とするものは事業性が低い。（注）特定の資金需要の例としては、相続税の納税、住み替えに伴う既存住宅の処分等利益を得るために行うものではないものがある。
#取引対象物件の取得経緯 転売するために取得した物件の取引は事業性が高く、相続又は自ら使用するために取得した物件の取引は事業性が低い。（注）自ら使用するために取得した物件とは、個人の居住用の住宅、事業者の事業所、工場、社宅等の宅地建物が該当する。
#取引の態様 自ら購入者を募り一般消費者に直接販売しようとするものは事業性が高く、宅地建物取引業者に代理又は媒介を依頼して販売しようとするものは事業性が低い。
#取引の反復継続性 反復継続的に取引を行おうとするものは事業性が高く、１回限りの取引として行おうとするものは事業性が低い。（注）反復継続性は、現在の状況のみならず、過去の行為並びに将来の行為の予定及びその蓋然性も含めて判断するものとする。また、１回の販売行為として行われるものであっても、区画割りして行う宅地の販売等複数の者に対して行われるものは反復継続的な取引に該当する。
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